Todo lo que debes saber para cancelar tu hipoteca y por qué es crucial a la hora de vender tu casa

Vamos a plantearnos un problema. Supongamos que un señor, llamado Antonio, hace muchos años tomó la decisión de comprar una casa. Esta compra fue financiada con un préstamo hipotecario de larga duración con el banco. Durante los últimos 20 años Antonio ha estado pagando con puntualidad todos los recibos que su banco le ha girado para amortizar el préstamo.

Tras pagar el último recibo, la entidad bancaria le expidió un certificado, haciendo constar que la deuda está pagada. Por lo que Antonio, sintiéndose satisfecho, se olvidó de la hipoteca.

Unos años después, Antonio decide vender su casa, encuentra un comprador y llega con este a un acuerdo sobre las condiciones de la venta. Van al Registro de la Propiedad para solicitar una nota simple. Pero se encuentran que en el Registro la hipoteca continúa inscrita a favor del banco de Antonio. Esto supone un problema porque si la hipoteca sigue inscrita en el Registro, la entidad bancaria que iba a financiar la operación no lo hará y, por lo tanto, la venta quedará frustrada.

Esto que hemos planteado pasa con más frecuencia de lo que parece. Muchas personas se olvidan de cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad una vez que han terminado de pagar el préstamo que pidieron para pagar la casa. Pues el certificado que dan en el banco cuando la hipoteca está pagada solo tiene efecto entre el banco y el cliente que pidió el préstamo. Pero en el Registro se inscribió la hipoteca que garantizaba el préstamo y, para cancelarla en el Registro, es necesario que lo consienta expresamente. Pero, ¿cuáles son los pasos a seguir?

¿Qué hacer?

Lo primero que tienes que hacer para poder cancelar tu hipoteca es ir al banco titular de la hipoteca, para que un apoderado del banco vaya al notario y se otorgue la escritura pública de cancelación de la hipoteca. Una vez hecho esto, hay que presentar dicha escritura en la Administración Tributaria de la Comunidad Autónoma en dónde esté la vivienda, para liquidar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y, después, hay presentarla en el registro de la Propiedad competente para que la hipoteca sea cancelada.

Fusiones de entidades bancarias

Debido a que en los últimos años ha habido entidades bancarias que han absorbido a otras, puede ocurrir que la entidad (banco) al que nos dirigimos no sea el titular original de la hipoteca, porque el titular original ya no existe. En este caso hay que hacer una búsqueda para saber qué entidad bancaria ha absorbido al banco donde se hizo la financiación del préstamo de la casa (hipoteca). Pero hay que tener en cuenta que, dependiendo de la entidad, el procedimiento puede variar. Lo que sí podemos asegurar es que en estos casos lleva un mayor tiempo de tramitación. Es decir, en vez de una semana, el proceso puede llevar dos meses.

Hipotecas Antiguas

Sin embargo, hay otra solución existente y, que está recogida en la legislación hipotecaria, para hipotecas antiguas. Esto ocurre con las hipotecas que, desde la fecha en la que se tendría que haber hecho el último pago, han pasado más de 21 años. Para poder explicarlo de una manera más sencilla, si hoy en 2022, una hipoteca en que, según el Registro, el último pago se tendría que haber realizado en septiembre de 1995, han pasado más de 21 años desde esa fecha. Por lo que el titular registral de cualquier derecho sobre la finca (casa) puede solicitar al Registro -sin necesidad de escritura pública- la cancelación de la hipoteca. Eso sí, solo es posible si en el Registro de la Propiedad no existe ni figura ninguna reclamación de la deuda. ¿Qué significa? Que, si el banco reclama en el juzgado, porque el préstamo de la casa aún no se ha terminado de pagar, se inicia un proceso judicial. Y esto se hace constar en el Registro mediante una nota al margen en la inscripción de la hipoteca. Por lo que, si esta reclamación existe, no se puede cancelar la hipoteca.