Las graves consecuencias de incumplir los plazos de preaviso a la finalización de los arrendamientos

Madrid, 27 de septiembre de 2023. La Agencia Negociadora del Alquiler está notando de las consultas que le hacen, que más de un 50% de los arrendamientos de viviendas que van a vencer entre el periodo comprendido entre el 19 de diciembre de 2018 y el 23 de enero de 2019, ya están incumpliendo los plazos para preavisar la finalización de los arrendamientos que exige la actual normativa.

Según el Director General de la Agencia Negociadora del Alquiler, José Ramón Zurdo, hasta la aprobación del RDL 21/2018 de 14 de diciembre, por no irnos más para atrás, la duración de los arrendamientos de viviendas que se firmaban en España tenían un plazo de duración de hasta tres años, siendo además el plazo de preaviso que tenían los arrendadores y arrendatarios para comunicarse la finalización de los arrendamientos de 30 días, incumplidos dichos plazos, los arrendamientos entraban en la prórroga tácita del art. 10 de la LAU y obligatoriamente se volvían a prorrogar por un año más.

Esta regulación cambia con la aprobación del RDL mencionado anteriormente, que estuvo en vigor escasamente durante un mes, concretamente desde el 19 de diciembre de 2018 hasta el 23 de enero de 2019, tiempo durante el cual todos los arrendamientos que se firmaron verían aumentada su duración a cinco años, en caso de arrendadores personas físicas, y siete años, en caso de arrendadores personas jurídicas. Ahora bien, la aprobación de dicho RDL también afectaba a los preavisos para comunicar la finalización de los arrendamientos, que para los arrendadores pasaba a ser de cuatro meses y para los arrendatarios de dos meses.

El RDL 21/2018 no es convalidado por la Comisión Permanente del Congreso de los Diputados, por lo que desde el 24 de Enero de 2019 hasta el cinco de marzo de 2019 que se aprueba el RDL 7/2019, vuelve a regir otra vez el régimen anterior que había antes de la aprobación del RDL 21/2018, por lo que los contratos volvían a tener una duración de hasta tres años y los plazos de preaviso para comunicar la finalización de los arrendamientos volvían a ser de 30 días.

Todo lo anterior vuelve a cambiar nuevamente el día 1 de marzo de 2019 cuando se aprueba el RDL 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que entró en vígor el seis de marzo de ése año y todavía está vigente, por el que de nuevo vuelve a ampliarse la duración de los arrendamientos hasta los cinco o siete años, según que arrendador sea persona física o jurídica, pero también vuelve a aumentar, otra vez, el plazo de preaviso para comunicar la finalización de los arrendamientos, a cuatro meses para los arrendadores y dos meses para los arrendatarios.

La ANA quiere alertar de la trascendencia que tiene el cumplimiento de los nuevos plazos de preaviso, porque ya, desde el mes de agosto de este 2023, algunos de los arrendamientos que se celebraron mientras estuvo vigente el RDL 21/2018 tienen obligación de preavisar su finalización, con 4 meses de antelación para los arrendadores y dos meses para los arrendatarios, y a día de la fecha, muchos arrendadores han incumplido dichos plazos de preaviso al no haber notificado todavía a sus inquilinos la finalización de los arrendamientos, con las graves consecuencias que se indican a continuación:

Al arrendatario, el incumplimiento del plazo de preaviso de cuatro meses que tiene el arrendador, le permitiría prorrogar el arrendamiento, si quisiere, durante tres años más.

Al arrendador, el incumplimiento del plazo de preaviso de dos meses que le corresponde al arrendatario, le permitiría prorrogar el arrendamiento hasta un máximo de tres años o exigirle la penalización pactada por resolución anticipada (si se hubiera pactado) para el caso de que el inquilino se marcharse de la vivienda a la finalización del arrendamiento, sin cumplir el nuevo plazo de prórroga de arrendamiento, con la particularidad, de que el arrendatario pasado el primer año de cumplimiento obligatorio, sí podría, sin ninguna penalización, comunicar al arrendador su voluntad de no prorrogar el arrendamiento para los siguientes dos años, preavisándoselo al arrendador con 30 días de antelación.

Por ello, según Zurdo, “en este galimatías jurídico en el que estamos envueltos, es de vital importancia conocer las normas que había vigentes en la fecha de celebración de los arrendamientos, y luego hacer un seguimiento de ellas, porque según fueran unas u otras, los periodos de preaviso y de duración de los arrendamientos, podrían ser diferentes, lo que demuestra la necesidad, de que la gestión de los alquileres sea intervenida por profesionales”