Gastos al comprar una vivienda en Andalucía: Guía completa.

Comprar una vivienda en Andalucía, ya sea para invertir o para vivir en ella, no solo implica pagar el precio de la propiedad, sino también una serie de gastos e impuestos adicionales. 

En este artículo, desglosaremos cada gasto, incluyendo los impuestos propios de Andalucía, los costes adicionales aproximados, y las posibles deducciones que podrían ayudarte reducir tu factura fiscal.

¿Qué gastos e impuestos se pagan al comprar una vivienda en Andalucía?

La compra de una vivienda en Andalucía está sujeta a diferentes impuestos, según el tipo de vivienda (nueva o de segunda mano).

1. Segunda mano: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)

Si compras una vivienda de segunda mano, deberás pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). En Andalucía, este impuesto se modificó en 2021 y estos son los porcentajes a pagar actualmente: 

• El tipo general del ITP en Andalucía es el 7%.
• El tipo reducido se aplica si eres menor de 35 años, destinas el inmueble a vivienda habitual y valor de compra es inferior a 150.000€. Entonces pagas sólo el 3,5%. Si eres mayor de 35 años, el valor del inmueble no supera los 150.000€ y lo destinas a vivienda habitual, podrás acogerte al tipo reducido del 6%.

2. Obra nueva: Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Si, en cambio, si compras una vivienda nueva directamente al promotor o constructor inmobiliario, se te aplicará el IVA en lugar del ITP. En Andalucía, el IVA para viviendas nuevas es:

• Tipo general: 10%
• Viviendas de Protección Oficial (VPO): 4%
• Locales comerciales, oficinas, solares: 21%.

Como dato interesante, si compras una plaza de garaje aneja a la vivienda, ésta estará sujeta al mismo IVA que la vivienda (y no al 21% habitual para los garajes).

3. Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El AJD se paga tanto si compras una vivienda nueva como usada, especialmente si has pedido hipoteca, dado que es un impuesto obligatorio a la hora de la escritura pública en el registro de la propiedad. Pero no te preocupes, que ésto no es lo más caro. Su porcentaje en Andalucía actualmente es el siguiente:

• General: 1,2%
• Viviendas protegidas: Exentas en algunos casos o con porcentaje reducido dependiendo de las circunstancias.

Gastos adicionales a considerar

Además de los impuestos, hay otros gastos que también deberás asumir cuando compras una vivienda. A continuación, te damos un aproximado de cada uno:

1. Notaría

La escritura pública ante notario tiene un coste que varía según el precio de la vivienda y la complejidad de la operación. Pero para una propiedad típica de 250.000€, los honorarios notariales oscilan entre 600€ y 900€.

2. Registro de la Propiedad

Inscribir la vivienda a tu nombre en el Registro de la Propiedad conlleva otro gasto. Por lo general, oscila entre el 0,5% y el 1% del valor del inmueble.

3. Gestoría

Si contratas una gestoría para agilizar los trámites (algo a lo que estarás obligado si pides hipoteca), el coste suele estar entre 300€ y 600€. Aunque no es obligatorio si compras al contado, pero igualmente puede ser muy útil para asegurar que todos los procedimientos estén en regla y evitar cualquier tipo de sanción o problema posterior.

4. Tasación

Si planeas solicitar una hipoteca, el banco te exigirá una tasación de la vivienda. Este servicio cuesta alrededor de 300€ a 500€, pero depende de la empresa tasadora y la ubicación exacta del inmueble.

¿Cómo ahorrar dinero al comprar una vivienda en Andalucía?

El mercado inmobiliario en Andalucía (y en general, en toda España) ha subido mucho en los últimos años. De acuerdo con Idealista ahora mismo nos encontramos en máximos históricos. En el último año, la evolución del precio de la vivienda en Andalucía ha sido (en conjunto) del +11,5%. Si nos fijamos en todas las provincias andaluzas podemos observar la siguiente evolución:

• Almería: +9,2%
• Cádiz: +9,6%
• Córdoba: -1,8%
• Granada: +7,6%
• Huelva: +8,2%
• Jaén: +1,6%
• Málaga: +13,9%
• Sevilla: +4,4%

Por eso, hoy más que nunca se hace muy importante ahorrar lo máximo posible a la hora de invertir en una vivienda. Pero por desgracia, en la parte de los gastos que se pagan al comprar una vivienda poco se puede hacer, salvo las deducciones fiscales de las que hablamos antes.

Por eso, recomendamos contratar un personal shopper inmobiliario. Aunque al principio parezca que es un gasto extra que se añade sobre el precio de compra del inmueble, al final puede suponer un gran ahorro porque un buen asesor inmobiliario puede conseguir descuentos importantes sobre el precio de compra. Yo trabajé con Puerta Firme hace unos meses (están en varias ciudades andaluzas) y me fue bastante bien con ellos. Pero si no te convencen, busca a cualquier otro personal shopper inmobiliario que trabaje en tu ciudad y te inspire confianza. Ellos pueden conseguir propiedades a un precio por debajo del valor del mercado.