La odisea de convertir un local comercial en vivienda turística en Málaga: “unos beneficios bastante...”

La polémica alrededor de las viviendas turísticas se han intensificado en la capital desde que el Ayuntamiento de Málaga anunciara que no obtendrían licencia todas aquellas viviendas que no tuvieran entrada independiente al resto de vecinos. Una medida que, según el ayuntamiento, se ajusta al nuevo decreto de la Junta de Andalucía para la regulación de viviendas turísticas aplicado en febrero.  

Por ahora, y tras la aplicación de este decreto, el Ayuntamiento de Málaga ya ha solicitado a la Junta de Andalucía el rechazo de más 1.200 peticiones de licencia por no cumplir el requisito de no tener entrada independiente al resto de vecinos.

Sin embargo, todavía es posible conseguir licencia de uso turístico en el caso de locales comerciales y oficinas reconvertidos en vivienda y que cuenten con acceso directo desde la calle. Esta tendencia está en alza y todo apunta a que continuará siendo una opción atractiva para los inversores particulares. Entre marzo y abril, el Ayuntamiento de Málaga ha concedido medio centenar de licencias para el cambio de uso de locales comerciales a viviendas turísticas. 

Elena vive en Málaga, es economista, y a día de hoy está buscando locales para convertirlos en vivienda con el objetivo de ponerlas a la venta: “Me enteré es esta posibilidad, comencé a indagar y pensé que es algo que puede funcionar en Málaga”.

Se puso manos a la obra y comenzó a buscar locales y oficinas que pudieran ajustarse al proyecto que ella tenía en mente. Aunque ya ha visto varios espacios, confiesa que encontrar el idóneo no es proceso rápido. Primero debe ajustarse a un requisito fundamental “hay que comprobar es viable el cambio de uso para el local a nivel de regulación del Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio”. Elena indica que este plan regula aspectos como los metros cuadrados construidos y la altura, además de requisitos a nivel de comunidad.

PROYECTO viable

A partir de ahí, será un técnico, al que hay que contratar, el que estudie y decida si se puede realizar el cambio de uso. Si da luz verde, llega el momento de la compra. En la zona que ha sondeado Elena, el precio por metro cuadrado oscila entre los 1.000 y 1.500 euros. Una vez adquirido, llega el siguiente paso: hay que presentar un proyecto redactado por un técnico, arquitecto o arquitecto técnico.

Ya hay que sumar entre 2.000 y 4.000 euros por ese proyecto, según los presupuestos solicitados por Elena. Siguiente paso es la liquidación de tasas; unos 8 euros por metro cuadrado, y solicitar la licencia de obras. 

Hay casos en los que hay que esperar a que se conceda la licencia de obras para poder empezar a acometer el proyecto, pero que en otros casos no es necesario y que hay muchos ayuntamientos que admiten una declaración responsable: “Pagas las tasas, declaras lo que quieres hacer y automáticamente comienzas a realizar las obras sin necesidad de la licencia”, indica Elena.

PRIMERA OCUPACIÓN

Teniendo la licencia o una declaración responsable, ya podemos comenzar la obra. Según Elena, el metro cuadrado de reforma le cuesta entre 800 y 1.000 euros. Pero queda un último paso para poder continuar con el proyecto; la licencia de primera ocupación por parte del ayuntamiento. Sin ella, no hay cambio de uso “si no tienes esa licencia no es una vivienda, sigue siendo un local y eso se tiene en cuenta. Si lo quieres alquilar de manera turística necesitas esa licencia de primera ocupación”. 

La licencia de primera ocupación suma unos 1.500 euros al presupuesto total del proyecto.

INVERSIÓN Y BENEFICIOS

Si hablamos de un local de 60 metros cuadrados a los precios que nos ha dado Elena, su inversión en un local comercial acondicionado para vivienda asciende a unos 140.000 euros. 

En su caso, la intención no es alquilarla, sino venderla. Según nos cuenta Elena, en la zona que ha visto locales, el precio de la vivienda ronda de media los 1.800 euros el metro cuadrado. Si nos ceñimos a este dato, Elena obtendría un beneficio de unos 30.000 euros por la venta de su local reconvertido en vivienda: “Es un proceso bastante tedioso y complicado para un beneficio bastante escueto”, zanja esta pequeña inversora.