¿Puedo dejar de pagar el alquiler o pedir que me reduzcan la cuota durante el estado de alarma?

La situación inédita que estamos viviendo con motivo del estado de alarma declarado por la crisis sanitaria del coronavirus está provocando la aparición de escenarios ante los que no sabemos exactamente cómo actuar.

Todos los sectores de actividad se están viendo afectados, en mayor o menor medida por los efectos de esta crisis y por las medidas especiales dictadas por las autoridades para gestionarla, siendo la última de ellas la paralización las empresas no esenciales, durante un período de 15 días en el que estamos inmersos.  

Son muchas las cuestiones prácticas que surgen en el día a día y que afectan directamente al desarrollo de los negocios y a la estabilidad económica de empresas y particulares.

DUDAS ANTE LOS ARRENDAMIENTOS POR EL CORONAVIRUS

Para tratar de dar respuesta a algunas cuestiones que generan dudas, la firma Lefebvre ha elaborado una guía práctica con preguntas y respuestas para resolver posibles situaciones que se produzcan en estas semanas de estado de alarma. Una guía que contempla la aplicación de las medidas extraordinarias dictadas por el Gobierno, así como las novedades administrativas y legislativas más relevantes, divididas por áreas, como mercantil, fiscal o laboral.

Una de las que está generando un mayor número de consultas en los despachos de abogados tiene que ver con los arrendamientos, tanto de viviendas como de locales comerciales y otro tipo de inmuebles. Entre las preguntas más frecuentes sobre este asunto, la guía práctica de Lefebvre resuelve algunas.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS ANTE EL CORONAVIRUS

Ni la legislación vigente ni las últimas medidas tomadas sobre los arrendamientos para paliar las consecuencias de la crisis sanitaria contemplan esta posibilidad. Sin embargo, podría resultar de aplicación la doctrina fijada por la Sala primera del Tribunal Supremo, respecto al régimen de una cláusula concreta que indica que los tribunales pueden considerar legítima la reducción de la renta inicialmente pactada para ciertos negocios, aunque siempre en función de las circunstancias concretas de cada caso.

Los inquilinos de vivienda habitual que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica debido al COVID-19 pueden solicitar un aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la cuota de alquiler.

Por su parte, las obligaciones de los arrendadores varían en función de si se trata de empresas o “grandes tenedores” o de particulares.

En el primer caso, deberán optar entre la reducción de renta en un 50 por ciento o una moratoria en el pago mientras que dure el estado de alarma y hasta un máximo de cuatro meses después. Si el arrendatario es un particular, deberá comunicar al inquilino las condiciones de aplazamiento o fraccionamiento o las posibles alternativas. Si no llegaran a ningún acuerdo, el arrendatario en situación de vulnerabilidad podría acudir al programa de ayudas previstas para ello y recogidas en un Real Decreto, el 11/2020 artículo 9.

Bajo solicitud del inquilino y aceptación del arrendador, podrá aplicarse una prórroga extraordinaria por un periodo máximo de seis meses a los contratos que concluyan entre el día 2 de abril de 2020 y los dos meses siguientes a la finalización del estado de alarma. 

Si cuando se reinicien los trámites de desahucio, el inquilino puede demostrar que se encuentra en situación de vulnerabilidad social o económica, debido a la paralización de la actividad por el COVID-19 y que le resulta imposible encontrar otra vivienda para sí mismo y las personas que convivan con él en la vivienda arrendada, se comunicará a los servicios sociales y se decretará la suspensión del lanzamiento con carácter retroactivo y por un periodo máximo de seis meses.

En el caso de que el arrendador acredite estar igualmente en una situación de vulnerabilidad derivada de la crisis sanitaria, se hará saber a los servicios sociales competentes para su consideración sobre el plazo de suspensión extraordinaria y las medidas de protección social a adoptar.

El inquilino deberá acreditar con los documentos pertinentes que se encuentra en situación de desempleo como consecuencia de un ERTE, que su jornada ha sido reducida o, si es un empresario, que ha sufrido una perdida sustancial de ingresos.

También deberá demostrar que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, tres, cuatro o cinco veces el IPREM, en función de circunstancias que incapaciten para realizar una actividad laboral a los miembros de la unidad familiar o al propio inquilino. Estos límites podrán verse incrementados dependiendo del número de hijos o de personas mayores de 65 años que formen parte de la unidad familiar.

Por otro lado, que el resultado de la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos de la vivienda habitual -electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua, servicios de telecomunicación fija y móvil, y cuotas de comunidad- sea superior o igual al 35 por ciento de los ingresos netos percibidos por el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Y además, deberá acreditar que ni el arrendatario ni ningún otro miembro de la unidad familiar sean propietarios o usufructuarios de otra vivienda en España (exceptuando situaciones que impidan el uso de la misma).

Hasta el momento se han acordado una serie de medidas, que están pendientes de aprobación por parte del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. Se trata de medidas como una línea de avales para la cobertura por cuenta del Estado de la financiación a arrendatarios en situación de vulnerabilidad social y económica como consecuencia de la expansión del COVID-19, un programa de ayudas para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual, otro para contribuir a minimizar el impacto económico y social del COVID-19 en los alquileres de vivienda habitual.

Además, se podría sustituir el programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual por el nuevo programa de ayuda a las víctimas de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual, personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables.

La guía práctica elaborada por Lefebvre puede descargarse de manera gratuita en este enlace.

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