La vivienda turística, a análisis: ¿es un negocio tan rentable como nos hacen creer?

Tienes una segunda vivienda en Málaga capital que estás explotando como turística, pero tienes dudas, no sabes si ponerla en alquiler tradicional -buscando un inquilino de larga temporada- porque no tienes claro qué opción va a ser la más rentable, con cuál vas a ganar más dinero. ¿Qué es más rentable, un piso turístico o un alquiler tradicional? En COPE Málaga buscamos las claves.

Lo primero que debes saber es que en la ciudad Málaga existen 255.000 viviendas familiares -domicilios residenciales registrados como tal en el catastro-. De ellas, en torno al tres por ciento están inscritas como viviendas turísticas. Hablamos de unas 8.000 pisos turísticos, según cifras actualizadas del Instituto Nacional de Estadística. En el caso de las viviendas de alquiler residencial, la cifra ronda los 30.000 inmuebles, es decir, en torno al once por ciento del parque residencial de Málaga.

rentabilidad

Esas son las cifras: 255.000 viviendas familiares, de las que el tres por ciento son pisos turísticos y el once por ciento, casas en alquiler convencional. ¿Qué es más rentable, un tipo de alquiler u otro? Según el informe de la consultora Espacio Común COOP en el que el Ayuntamiento de Málaga ha basado su decisión de prohibir más pisos turísticos en 43 barrios de la ciudad, la rentabilidad de la vivienda turística es muy superior a la del alquiler tradicional.

Como ejemplo, tomamos como referencia uno de los barrios que refleja ese informe: dentro de la zona centro, la más cercana al Puerto y el entorno del Soho. Según ese estudio, quienes tienen una vivienda turística en ese entorno tienen unos ingresos anuales medios de casi 45.000 euros, frente a los 7.800 euros al año que ingresan los propietarios de viviendas en alquiler de larga temporada. Es decir, que es casi seis veces más rentable el alquiler turístico en la zona del Puerto de Málaga.

En términos generales, la media en la ciudad es que por un piso turístico se ingresen 30.500 euros al año, frente a los 7.500 euros del alquiler convencional. Es decir, que es cuatro veces más rentable el modelo turístico.

no todo son beneficios

Esa es la teoría, lo que dicen los números sobre el papel, pero en la práctica hay que tener en cuenta otros condicionantes. Por ejemplo, a los ingresos por el alquiler turístico hay que descontar el dinero que se llevan las plataformas que ejercen de intermediarias (como AirBnb o Booking), también lo que se llevan las empresas que se encargan de recibir a los huéspedes -si el propietario tiene contratado este tipo de servicio-, como explica el presidente de la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos de Andalucía, Juan Cubo.

Y no solo eso, después de descontar todos eso de los beneficios, hay que rendir cuentas con Hacienda y pagar impuestos por los ingresos del alquiler turístico. Esto nos lleva a hacernos otra pregunta: ¿qué resulta más rentable de cara a Hacienda: tener una vivienda en alquiler turístico o en alquiler de larga temporada? A nivel fiscal hay muchas similitudes y una diferencia importante a tener en cuenta.

ingresos totales

Entre las similitudes está que, en ambos casos, el dinero que un propietario gana por tener esa vivienda en alquiler se suma al resto de ingresos (por ejemplo, a la nómina o a la jubilación en el caso de una persona pensionista; incluso al dinero que se ingrese por acciones o fondos de inversión).

Todos los ingresos de una persona se suman y, a partir de ahí, se calcula qué proporción de esos ingresos hay que pagar a Hacienda. Manuel Méndez, experto fiscal y decano del Colegio de Economistas de Málaga, explica que hay que tener en cuenta “cuánto dinero deja el alquiler y cuánto es el resto de ingresos”.

“No es lo mismo sumar un rendimiento [por el alquiler] de diez mil euros a quien gana cien mil que sumar diez mil a quien gana solo treinta mil”, de tal forma que “como el impuesto es progresivo, pagará más quien más gane por otros conceptos”, aclara el experto fiscal. Por tanto, no todas las personas que tengan una vivienda en alquiler (ya sea tradicional o turístico) pagarán lo mismo a Hacienda ese porcentaje dependerá del total de los ingresos. Y eso funciona igual para todo tipo de arrendamientos.

restar los gastos

A la hora de calcular los beneficios de cualquier alquiler, hay que tener en cuenta cuánto se ingresa por la cuota mensual (si es un inquilino de larga temporada) o por las visitas turísticas que reciba (si está explotada como de uso turístico).

A esos ingresos habrá que restarles los gastos, como estos: “En el alquiler de larga temporada, suministros como el agua o la luz van siempre por cuenta del inquilino, en el vacacional lo asume el propietario porque el inquilino va como si fuera un hotel”. Por tanto, el dueño de una vivienda turística podrá incluir como gastos suministros como la luz y el agua, o la limpieza, a diferencia de lo que ocurre en un alquiler tradicional.

A la hora de hacer la declaración de la Renta, en el caso de la vivienda turística hay otro aspecto a tener en cuenta: habrá que pagar a Hacienda en proporción a los días que la vivienda haya estado ocupada, según explica el decano del Colegio de Economistas de Málaga. Es decir, que si de 365 días, la vivienda ha recibido inquilinos 300 días, habrá que pagar a Hacienda por esos 300 días. Los otros 65 días tributarán muchísimo menos.

la gran diferencia a nivel tributario

Por tanto, con algunas diferencias, a nivel tributario el alquiler turístico y de larga temporada tienen muchas similitudes y una enorme diferencia: en el caso del alquiler tradicional (el de larga temporada), el propietario tendrá que declarar la mitad de sus ingresos, mientras que la otra mitad son ingresos íntegros, es todo ganancia.

Dicho de otra forma, si se ingresan mil euros al mes por el alquiler, 500 euros irán completos a la cuenta bancaria del dueño de la casa y por los otros 500 euros esa persona tendrá que tributar, pagando una parte a Hacienda. Y en el caso del alquiler turístico, se tributa por el cien por cien de los ingresos, lo que resulta menos beneficioso que en el caso de un alquiler de larga temporada.