Hipotecas: Estos son los requisitos que debes cumplir si quieres recuperar hasta 1.000 euros

Aunque parece que el tiempo no pasa, lo cierto es que seguimos arrancando hojas del calendario y ya estamos en 2024. Esta fecha tiene importancia para los hipotecados españoles porque supone el fin de una etapa. El fin del período en el que los usuarios pueden reclamar los llamados “Gastos Hipotecarios Abusivos”. Unos gastos que, según el Tribunal Supremo, los consumidores tienen el derecho de reclamar tras haberlos pagado al formalizar su hipoteca, y por haber sido considerados “abusivos y nulos”.

El problema es que el plazo para reclamar estos gastos vencía inicialmente el 23 de enero de 2024, es decir, cuando se cumplen los cinco años de la declaración de abusividad por parte del Supremo.

Pero las fechas han cambiado. El portavoz de la organización de consumidores OCU en Andalucía, José Carlos Cutiño, ha explicado que a esa fecha se le pueden sumar 82 días más, ampliando hasta el 14 de abril el plazo para pedir la devolución de los gastos.

El motivo es que todos los procedimientos legales quedaron afectados y suspendidos por el estado de alarma decretado en el año 2020 durante la pandemia.

Eso significa que a quienes se les ha echado el tiempo encima, tienen todavía varias semanas para pedir la devolución de los gastos abusivos, porque tal y como recuerda la organización de consumidores OCU, se puede recuperar el dinero cobrado de manera indebida según los Tribunales, incluyendo comisiones de apertura y otros cargos.

La normativa a la que recurrir para pedir la devolución de los gastos

La primera legislación que hace frente al conflicto suscitado por los costes de formalización de una hipoteca la encontramos en la sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015. Esta sentencia fue la primera en declarar nulas, al considerarlas abusivas, algunas de las cláusulas que imponían los bancos en la constitución de estos préstamos y hacían recaer sobre el prestatario todos los gastos de constitución de una hipoteca.

En marzo de 2019, la nueva Ley Hipotecaria aumentaba ya la protección del consumidor, al establecer medidas como la mejora en la transparencia de los contratos hipotecarios, pero también determina la cuestión relativa al reparto de gastos en la formalización de una hipoteca. Establece por ejemplo que los gastos de carácter fiscal, los notariales de la escritura, los de inscripción en el Registro y los de gestoría, serán siempre a cargo del banco, mientras que los gastos de tasación serán a cuenta del prestatario (y los de las copias notariales que este pida).

Ahora, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha ahondado en esta protección legal del consumidor, en la sentencia del pasado 16 de julio en la que considera que los gastos de constitución de la hipoteca corresponde asumirlos “al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”. Y este no es otro que el prestamista (entidad que presta el dinero), que debería asumirlos en su totalidad, salvo que las disposiciones de derecho nacional impongan los pagos al consumidor.

Cómo deben distribuirse los gastos

Según las sentencias y la normativa pueden reclamar los siguientes gastos de constitución de hipoteca si no se han cumplido estas distribuciones a la hora de cobrarlos:

Quién puede reclamar

Las personas que pueden reclamar son aquellos usuarios que tienen una hipoteca y que pagaron todos los gastos: gestoría, registro, notaría, impuesto AJD, comisión de apertura.

Es decir, siempre y cuando se esté dentro de plazo, se podrá reclamar la devolución de parte de estos importes que se han considerado abusivos.

En cuanto a las cantidades que se pueden recuperar, depende del importe del préstamo concedido por el banco. Por ejemplo, si la hipoteca fue de 150.000 euros, la cuantía recuperada en concepto de gastos suele rondar los 1.000 euros. Esta cantidad se puede calcular sumando el 50% del importe de la factura de notaría y el 100% de los gastos abonados por el registro de la propiedad, la gestoría y la tasación. Una suma a la que hay que añadir el importe de los intereses legales devengados desde el momento del pago de estas facturas hasta la sentencia judicial.