¿Quieres transformar un local en vivienda?

Con la crisis económica generada por la COVID son muchos los locales comerciales que han bajado su persiana. Una situación que podría llevar a muchos propietarios de bajos a convertir estos espacios en viviendas.

Aunque es una opción muy atractiva, no es un proceso sencillo: hay que cumplir una serie de requisitos, pedir permisos, realizar reformas y, lo más importante, asegurarse de que el cambio de uso es factible ya que no todos los locales comerciales pueden convertirse en vivienda.

¿Cuáles son los requisitos imprescindibles para formalizar el cambio de uso?

Legalmente, una vivienda mínima tiene que contar con una superficie útil de, al menos, 38m2 (25 si se trata de un estudio), por lo que todo espacio comercial que sea inferior a esas medidas no puede habilitarse para crear una vivienda.

El resto de los requisitos varían dependiendo la comunidad autónoma y el municipio, aunque la mayoría coinciden en el nivel del suelo -no se pueden construir espacios habitables por debajo del nivel de la acera-, necesidad de luz natural -todas las habitaciones deben estar iluminadas durante el día, excepto pasillos, baños y el recibidor- y en las instalaciones mínimas -fontanería, desagües, telecomunicaciones y electricidad-. Por último, es necesario que los estatutos de la comunidad del inmueble no prohíban esta operación y que el barrio o distrito donde se localiza el edificio no supere el número de viviendas por hectárea.

¿Cuál es el procedimiento a seguir?

Lo primero de todo es contactar con un arquitecto que compruebe que el cambio de uso sigue todas las normas urbanísticas municipales. Tras ello, éste se encargará de elaborar un proyecto que, una vez diseñado, presentará al Ayuntamiento. Una vez que el proyecto técnico esté aprobado por el consistorio, hay que realizar la declaración catastral de alteración de bienes inmuebles, a fin de que en el Catastro conste que ese local pasará a ser una vivienda. Tras ello, solo queda pagar las tasas de la licencia de obra, contratar a un equipo para que haga las reformas pertinentes y registrar la nueva vivienda ante un notario.

¿Cuánto cuesta realizar toda esta operación?

Antes de resolver esta pregunta, hay que tener en cuenta que, aunque el coste para un cambio de uso de este estilo variará en función de las especificaciones de cada inmueble, no se trata de una inversión barata. Solo entre el proyecto de cambio de uso y la cédula de habitabilidad, el coste puede ascender a los 3.000 €, y eso sin contar con los gastos de la licencia de obras y las reformas propiamente dichas. En total, y tomando como referencia un inmueble de unos 80 m2, no es raro que una de estas operaciones alcance los 35.500€ de inversión, según Habitissimo.

¿Qué debo tener en cuenta para suponga una buena inversión?

Los expertos de Salvia recomiendan apostar por invertir en aquellas ubicaciones donde no hay mucha actividad comercial pero sí bastante demanda de vivienda. Y es que, así, en caso de que el propietario quiera -después del cambio de uso y realización de las reformas- venderlo o alquilarlo, obtendrá un beneficio extra, ya que habrá comprado a precio de local y lo estará alquilando o poniendo a la venta a coste de vivienda.

¿La hipoteca para un local es similar a la de una vivienda?

Las hipotecas para comprar un local funcionan de forma distinta a las de una vivienda. Habitúan a tener más intereses, el porcentaje de concesión no suele llegar a más del 60%, sus plazos de devolución son más limitados (en general, no superan los 20 años) y se exige una capacidad de ahorro y de gestión de fianzas demostrable.

¿Cómo se puede aprovechar de la mejor forma el espacio del inmueble?

Si cumple las indicaciones mínimas, un local comercial que se vaya a transformar en un hogar debe tener el espacio mínimo para construir un salón, una cocina, un baño y un aseo. Por supuesto, si el local es mucho más grande del mínimo establecido, siempre se puede aprovechar para construir más habitaciones, baños o cambiar totalmente la disposición del inmueble. Por ejemplo, si se trata de un espacio comercial amplio, se puede reacondicionar para convertirlo en varias viviendas de tamaño medio o unas pocas de mayor tamaño.