El fiasco de la intervención del mercado del alquiler en Europa: una receta caducada e inútil

Este martes, PSOE y Unidas Podemos han llegado a un acuerdo sobre la ley de vivienda que incluye la regulación del precio del alquiler con la finalidad de bajar los alquileres a las viviendas en manos de grandes propietarios. Tras meses de negociación, el Gobierno de Coalición ha sacado adelante el acuerdo por el que se regulará el precio del alquiler, como exigían los morados, una concesión del PSOE que ha permitido pactar también los presupuestos de 2022.

Nueva ley de vivienda de PSOE y Unidas Podemos

El acuerdo respecto a la ley de vivienda, que será aprobado por el Consejo de Ministros en las próximas semanas, cuenta con tres claves, así como la puesta en marcha de un bono joven.

El primer punto es la regulación del precio del alquiler para los grandes tenedores, es decir, aquellos que cuentan con más de 10 viviendas. Deberán bajar los alquileres teniendo como base el índice de referencia en las zonas de mercados tensionadas aplicable a todos los contratos. Serán las comunidades autónomas las que deban solicitar al Gobierno la declaración de la zona del mercado de alquiler tensionado y desde el ejecutivo central deberán aprobarlo. Además, en dichas zonas los alquileres de los pequeños propietarios congelarán sus precios y en caso de bajarlos recibirán "incentivos fiscales", que se reflejarán en ventajas en el IRPF.

La segunda clave es el impuesto a la vivienda vacía, que se manifestará en un recargo del IBI de hasta un 150%, aplicado por los ayuntamientos. Se trata de un punto polémico en el que Partido Socialista apostaba por aplicar un 75% mientras que desde Unidas Podemos proponían que fuera del 200%. En tercer lugar está el aumento del parque público de vivienda. El 30% de todas las promociones de vivienda estará reservado para vivienda protegida y la mitad de ellas será de alquiler social.

Por último, Sánchez ha anunciado la creación de un bono de vivienda por valor de 250 euros al mes destinado a los jóvenes de entre 18 y 35 años que tengan rentas inferiores a 23.725 euros y que estará vigente durante los próximos dos años.

La regulación del precio del alquiler en Europa

Uno de los puntos más polémicos de la ley y el que más diferencias ha generado en el Gobierno de Coalición ha sido la regulación del precio del alquiler. Se trata de una medida que se ha tomado previamente en otras ciudades de Europa y que, de manera general, no ha demostrado su efectividad en casos como el de Cataluña o Berlín, como apuntan desde la Asociación de Propietarios de Viviendas de Alquiler.

Alemania

En Berlín, más del 80% de la población vive del alquiler. En el año 2015, Alemania puso en marcha una ley que buscaba frenar las subidas al precio del alquiler y limitaba el precio de nuevos contratos en las áreas catalogadas como tensionadas. Con ello se consiguió evitar fuertes repuntes en zonas donde se habían vivido subidas notables en los últimos años, pero continúan existiendo ofertas por encima del precio permitido.

Además, en febrero de 2020 se aprobó una ley que afectaba a la ciudad de Berlín con la que se pretendía establecer un precio por metro cuadrado en función de varios parámetros como el año de construcción o la zona de ubicación de la vivienda. Sin embargo, la ley conocida como Mietendeckel fue tumbada por el Tribunal Constitucional Federal de Alemania poco más de un año después. Durante el tiempo que estuvo en vigor hubo una notable disminución de la oferta de viviendas y la competencia se intensificó significativamente.

En las últimas elecciones alemanas celebradas el 26 de septiembre, los alemanes votaron en un referéndum la posibilidad de expropiar a las grandes inmobiliarias. Aunque el resultado no es vinculante a nivel político, el 57% de los berlineses votaron a favor de expropiar a los grandes tenedores para que una empresa pública gestione los alquileres en la ciudad.

Países Bajos

En los Países Bajos cuenta con un impuesto desde el año 2013 hacia los grandes propietarios que tienen más de 50 pisos en alquiler. Se trata de un impuesto que supone una recaudación en torno a los 1.800 millones de euros y que los partidos de izquierda piden abolir. Sin embargo, ha tenido un efecto contrario al que buscaba, que era principalmente fomentar el mercado libre, que convive con los alquileres sociales o regulados, aplicados a las rentas inferiores a los 750 euros al mes.

Desde la puesta en marcha de este impuesto, la demanda no ha dejado de aumentar, lo que ha supuesto un incremento en las listas de espera para acceder a los pisos de alquiler social y los precios del mercado libre se han disparado, debido a que no ha crecido a un ritmo suficiente para dar respuesta a la demanda creciente.

Suecia

En Suecia existen dos modelos del alquiler, pero el control en el catálogo de viviendas públicas lleva vigente desde el final de la Segunda Guerra Mundial, aunque el sistema está siendo cuestionado en los últimos meses debido al aumento de la demanda en las grandes ciudades. El control del precio se establece mediante una negociación llevada a cabo entre las asociaciones de inquilinos y las de propietarios. Se trata de un sistema al que puede acogerse cualquier ciudadano siempre y cuando la vivienda esté dentro de este modelo.

Por otro lado, los propietarios privados tienen unas condiciones muy concretas para poner en alquiler una vivienda, los contrarios se limitan a un año como máximo y está supervisados por la administración. En este país en concepto de comprar para alquilar no es tan común como en otros cercanos.

Francia

En nuestro país vecino, existe desde hace varios años una ley que regula el precio del alquiler. En 2014 se aprobó una primera norma que regulaba las zonas tensionadas que fue suspendida por la justicia en 2017. En la actualidad, está en vigor una nueva ley aprobada en julio de 2019 que fija niveles de precio de referencia por sectores geográficos y barrios, y que además incluye una serie de multas de entre 5.000 y 15.000 euros si se incumple el precio marcado.

Sin embargo, estudios del ministerio francés de Transición Ecológica apuntan que la ley es "poco respetada en general" y que una de cada cinco viviendas continúa superando los topes de los contratos firmados.

Italia

En Italia existe una ley aprobada en 1998 para la ciudad de Roma por la cual se pactan las tarifas entre las organizaciones de propietarios y los inquilinos. Esta norma se hizo extensiva a todo el país en 2004, debido a la baja oferta y la elevada demanda. En los casos en los que no se llega a un acuerdo se toma como referencia una ciudad cercana.

La regulación que establece la ley italiana corre a cargo de los ayuntamientos, que son los encargados de fijar los máximos y los mínimos en función de los acuerdos entre organizaciones e inquilinos.

Otro caso: las particularidades de la ley de vivienda en Cataluña

El 22 de septiembre de 2020, Cataluña aprobaba una ley para controlar y regular el precio del alquiler. El primer punto clave pasa por acordar una serie de normas para delimitar las áreas tensionadas, que son aquellas donde el precio crece por encima de la media de la región o en las que la carga del alquiler supere el 30% de los ingresos familiares. En total entran 61 municipios. En segundo lugar, la ley determina cómo regular el precio en estas zonas, estableciendo un índice de referencia que no se pueda superar en los nuevos contratos y sin poder subir la rente respecto al precio anterior. La ley incluye sanciones, al igual que ocurre en Francia.

El impacto de la ley varía según los distintos informes realizados al respecto y la pandemia también ha influido en la claridad y veracidad de los datos. Desde el Instituto Catalán del Suelo afirman que el precio del alquiler se ha visto reducido en casi un 4%, mientras que desde Idealista sitúan el descenso en apenas un 1,4%. Por su parte, el director de pisos.com, Ferran Font, explica que la tendencia a la baja en el precio es la misma que se ha seguido en los últimos años y no lo achaca a la nueva ley.

Respecto a la oferta, Font apunta a que la nueva normativa ha generado un efecto rebote que ha reducido la oferta del alquiler en un 40%, desde idealista sitúan esta caída en torno al 21% en la ciudad de Barcelona, mientras que la Agencia de Vivienda Catalana aporta unos datos completamente distintos, situando la cifra de contratos en este último años en 14.400, un dato que, según ellos, no se alcanzaba desde el año 2015.