¿Cómo calcular el valor de la vivienda?

Cuando una persona decide poner a la venta su vivienda, una de las primeras preguntas que se hace es qué precio debe poner a su inmueble. Hoy contamos con Rebeca Pascual de A10 inmobiliaria que nos va a contar cómo se valora una vivienda.

Cuéntanos, ¿cómo se valora una vivienda?

Para valorar una vivienda que va a salir a la venta, se utiliza el método de comparación, es decir, se utilizan comparables, que son viviendas similares del entorno donde tengamos información real de su precio de venta y sus características. Hago hincapié en que sea el precio de venta, ya que no es el mismo que el precio de comercialización que vemos anunciado en los portales inmobiliarios. Entre uno y otro siempre hay una variación que hay que tener en cuenta a la hora de realizar la valoración. Para ello, en A10 inmobiliaria disponemos de información de los Registros de la Propiedad, así como una excelente base de datos de la asociación de inmobiliarias a la que pertenecemos, Colabora.

¿Qué se tiene en cuenta a la hora de valorar una vivienda para ponerla a la venta?

Una vez que seleccionamos qué comparables son los más adecuados, lo que más influye en una valoración son 4 factores, ubicación, antigüedad, superficie y estado. Luego ya entramos en factores más secundarios, como tener ascensor, orientación, vistas, altura, etc..

Supongo que, si una vivienda es un ático, o un bajo con jardín, también tendrá un mayor precio.

Por supuesto, para ello se intenta que los comparables también sean otros áticos o bajos. Cuanto más se parezcan las viviendas mejor y más acertada será la valoración. Además tras la pandemia, ahora mismo los espacios al aire libre de la vivienda le dan un valor superior a la misma.

¿Qué importancia tiene acertar con una valoración a la hora de vender una vivienda?

Mucha. Disponer de una buena valoración es clave en el proceso de venta. Cuando nosotros definimos la estrategia de comercialización de la vivienda, la primera fase de estudio de mercado y valoración son las que van a marcar el buen arranque de la venta. Tenemos que causar el máximo impacto en el mercado en la salida a ventas. Piensa que salir con un precio demasiado alto va a hacer que perdamos clientes y por lo tanto posibilidades de venta que más adelante serán difíciles de recuperar aunque ajustemos el precio, y si salimos con un precio demasiado bajo, estaremos perdiendo parte del precio que se podía haber conseguido.

Y estas plataformas online que hacen una valoración automática, ¿qué tal funcionan?

Desconozco cómo funcionan en ciudades grandes, pero en las pruebas que hemos hecho, hemos visto mucha variabilidad de valores, por lo que son muy genéricas. También depende de la calidad de los datos que introducimos. Por ejemplo, aunque algunas están conectadas con el catastro, en otras la superficie se introduce manualmente, y a veces el propio usuario tiene dudas sobre la superficie útil o construida de su vivienda.

He de decir que nosotros también disponemos de nuestra propia herramienta, que realiza un cálculo semiautomático, es decir, cruza los datos con nuestra base de datos, pero siempre hay un experto que supervisa la valoración antes de ser enviada. Y esto hace que nos acerquemos mucho más al valor real de venta de la vivienda.

Supongo que en cualquier caso lo mejor será visitar la vivienda para hacer una valoración más exacta.

Por supuesto, las valoraciones automáticas llegan hasta dónde llegan. En nuestro caso visitamos la vivienda, recogemos mucha información sobre el estado de la misma, documentación que nos ayuda a conocer los datos reales de superficies, si se ha rehabilitado el edificio o no, el soleamiento que tiene la vivienda,… en definitiva, un montón de factores que afectan a la hora de fijar el precio de la vivienda.

Con todos estos datos realizamos una valoración exacta de la vivienda usando el método de comparación que hemos descrito al principio y así nos aseguramos tener el mejor impacto posible en el mercado en su salida a la venta.