¿Cómo te afecta la nueva ley hipotecaria?

Llega con tres años de retraso y una amenaza de multa de Bruselas pero ya está aquí. La nueva ley hipotecaria entra en vigor este domingo. Incluye importantes novedades para todos los que firmen a partir de este lunes un préstamo para la compra de una vivienda. En principio, los cambios aportan más protección al cliente y mayor seguridad a los bancos, que tendrán que estudiar mejor la solvencia del que solicite el crédito. Se quieren evitar los errores y los abusos del pasado. El ahorro de gastos para el consumidor puede superar los 2.000 euros en una hipoteca media. El riesgo es que el sector financiero traslade al final esos costes al precio.

Los cambios principales

A primera vista las novedades que recoge la ley mejoran la anterior e inclinan la balanza a favor del hipotecado.

Nuevo reparto de gastos. La ley carga a los bancos prácticamente con todos los gastos de constitución de una hipoteca -gestoría, notaría, registro e impuesto de Actos Jurídicos Documentados-. El cliente solo tendrá que pagar la tasación.

Desaparecen las cláusulas suelo. Notarios y registradores no podrán autorizar contratos que contengan cláusulas consideradas abusivas por los juzgados, como las cláusulas suelo. Es decir, no se podrá establecer un límite a la bajada del tipo de interés, aunque en ningún caso podrá ser negativo.

El papel del notario. La reforma de la ley le otorga un protagonismo clave como asesor de los clientes. Se convierte en su gran aliado. Ahora habrá que visitarlo en dos ocasiones. La primera, al menos 10 días antes de la firma, para comprobar que el banco ha entregado toda la información al futuro hipotecado y cerciorarse de que la entiende. Esta visita es gratuita y no puede acudir el representante de la entidad financiera. La segunda será ya para rubricar el préstamo, como ocurría hasta ahora.

No a las operaciones vinculadas. Ya no tendremos la obligación de aceptar un 'pack' hipotecario en el que el banco ofrece el préstamo a un interés concreto junto a un conjunto de productos como el seguro de hogar, vida o tarjetas Eso no implica que la entidad no pueda ofrecer una rebaja del tipo de interés inicial hipotecario si se adquieren determinados productos, que es la práctica habitual hasta ahora.

Menos comisiones. Se reducen a la mitad las comisiones por amortización anticipada para hipotecas a tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y un 1,5% después) y si es a tipo variable el cliente elegirá el tipo de amortización a tres (0,25%) o cinco años (0,15%).

Será más difícil el desahucio. Se relaja la posibilidad de que un banco pueda iniciar una intervención como consecuencia de los impagos de cuotas. La entidad actuará cuando se registren 12 meses sin abonar -o una cuantía que represente, al menos, el 3% del capital-, durante la primera mitad de vida de la hipoteca; o 15 meses -o un 7% del dinero-en el resto del periodo. Hasta ahora, la ley fijaba en tres meses el plazo a partir del cual el banco podía actuar, y que acababa, a veces, en el desahucio.

Más libertad para cambiar de banco. El cliente podrá decidir cambiar de banco o mejorar sus condiciones, puesto que podrá subrogar y novar sin costes y libremente su hipoteca.

¿Se encarecerán las hipotecas?

La lógica indica que si a las entidades financieras les toca más en el reparto de los gastos, lo terminará repercutiendo en el coste de las nuevas hipotecas. De hecho el Banco de España ya ha augurado un “endurecimiento” de las condiciones para acceder a un préstamo. Sin embargo expertos como Santiago Carbó, catedrático de Economía y Finanzas en CUNEF, no lo tienen tan claro. Recuerda que “estamos en un entorno de bajísimo tipos de interés y en un segmento que es emblemático en la competencia bancaria”. “Si encareces mucho las hipotecas, corres el riesgo de quedarte fuera del mercado”, apunta.

Problemas en el arranque de la ley

La entrada en vigor de la ley ha venido envuelta de una polémica, entre bancos y notarios. Han tenido tres meses para adaptar sus sistemas informáticos, para conectarlos pero a la hora de la verdad han surgido problemas. Según los bancos la plataforma notarial, a la que deben enviar ahora la documentación con al menos 10 días de antelación para que pueda explicar al cliente los detalles de hipoteca, tiene fallos técnicos. El Consejo General del Notariado lo niega. El caso es que el Gobierno ha decidido retrasar la obligación de utilizar ese canal online. No se aplaza pero habrá un “periodo transitorio”. Durante un mes y medio el sector financiero podrá seguir utilizando las vías actuales para formalizar los préstamos, incluido el papel o el uso de correo electrónico. La modificación no paraliza la ley ni la firma de nuevas hipotecas.