Responsabilidad civil en el ámbito de la comunidad de propietarios

Para saber cómo podemos reclamar esos daños, tanto de uno como de otro lado, es importante conocer las opciones y los elementos necesarios para que nos reparen el daño causado. Para eso hemos invitado a Cecilia García Gutiérrez, Socia-Abogada del departamento de Responsabilidad Civil y Seguros de HispaColex.

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En las comunidades de propietarios surgen situaciones que pueden dar lugar a la responsabilidad de la propia comunidad frente a los propietarios o de éstos frente a la comunIdad

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¿Qué es la responsabilidad civil y cómo afecta en el ámbito de las Comunidades de Propietarios?

Definición Respnsabilidad Civil: la obligación de toda persona de reparar los daños y perjuicios que cause en la persona o el patrimonio de otra.

En las Comunidades de Propietarios constantemente surgen cuestiones relacionadas con la Responsasbilidad Civil (filtraciones, humedades, caídas en portales, incendios)

Dentro de la Comunidad de Propietarios los sujetos que pueden intervenir en un siniestro: la Comunidad de Propietarios, los comuneros, los terceros.

¿Qué papel juegan las aseguradoras en todo esto?

El papel de las aseguradoras es fundamental, pero hay que conocer las pólizas y las coberturas contratadas.

Por ejemplo, si como consecuencia de una falta de mantenimiento en nuestra vivienda se producen daños por filtraciones en la vivienda de nuestro vecino, nuestra compañía dará cobertura a los daños del tercero pero no a la reparación de la causa que está originando esas filtraciones, esa obligación es nuestra. Lo mismo en la CP, la compañía reparará los daños causados pero no reparará el origen. Cobertura RC

Tenemos que tener claro el contenido de nuestra póliza porque normalmente tanto las pólizas de hogar como las de CP dan cobertura a los daños por agua, en ese caso se trata de daños causados en nuestra vivienda y el origen también en nuestra vivienda. Hay que estar a la póliza pero por lo general nos da cobertura.

Ahora bien, si nosotros somos los perjudicados porque nuestro vecino o la CP nos esta causando un daño, nuestro seguro nos pondrá un perito, y un abogado (defensa jurídica) pero no reparara los daños por regla general, porque piensen que el origen no está reparado. Siempre depende del caso, puede ocurrir que lo asuma y finalmente la compañía acabe reclamando al causante.

¿Es obligatorio contratar un seguro para las Comunidades de Propietarios o los propietarios?

No lo es. Pero si es más que recomendable. En algunas CCAA como Madrid y Valencia si lo es. La inexistencia llevaría a derramas en caso de CP y a asumir gastos por los propietarios.

¿En qué supuestos podemos exigir responsabilidad a la Comunidad o pueden exigirnos responsabilidad? ¿Qué debemos hacer?

En primer lugar hay que conocer dónde está el origen del daño, quién esta provocando porque eso es lo que nos va a permitir saber frente a quien tenemos que dirigirnos.

La CP va a responder de los daños que tengan su origen en elementos comunes y los comuneros de los que tienen origen en elementos privativo. Ejemplos de elementos comunes y privativos.

Algunos ejemplos:

A) Daños provocados por la Comunidad de Propietarios a terceros:

Ejemplo: La fachada se desprende y cae a la calle dañando a persona/coche.

Responsabilidad CP fachada elemento común.

Plazo para reclamar 1 año.

La CP, en estos casos ¿siempre es responsable?

Siempre que se deba a una falta de mantenimiento. Esto sirve para cualquier caso sea quien sea el responsable: no si se trata de fuerza mayor, esto igual para el resto de supuestos. Por un lado, hay que tener en cuenta:

La fuerza mayor: Son constitutivos de fuerza mayor los acontecimientos imprevisibles e inevitables. Vientos fuertes, lluvias por encima de determinados niveles. Normalmente se fijan en las pólizas de seguro.

Daños consorciables: son los que el Consorcio de Compensación de Seguro le da la consideración de consorciable, en caso de vientos +135km/h. En este caso se indemnizarán por el Consorcio (si la póliza está vigente en el momento del siniestro y al corriente de pago, se realiza la reclamación al Consorcio Web, teléfono).

Daños provocados por la Comunidad de Propietarios a los comuneros: Art. 10 LPH, plazo 5 años, desde el siniestro o bien si son daños continuados hasta que cese. Ejemplo: cubierta que nos provoca filtraciones en la vivienda por falta de mantenimiento de la impermeabilización, bajantes.

Recomendaciones: avisar a la CP, al administrador o presidente, para que ellos avisen a la Cía de la CP. Avisar a nuestra compañía. Hacer fotografías. Importante aminorar las consecuencias, es decir disminuir el daño si es posible porque lo contrario supone mala fe y puede perjudicarnos a la hora de ser indemnizados. Si podemos aguantar con los objetos siniestrados hasta que nos lo periten o bien si hemos avisado a reparadores guardar las facturas o presupuestos.

Daños causados por los comuneros a la CP o a otros comuneros: en este caso el plazo también es de 5 años. Los comuneros están obligados a mantener sus instalaciones en perfecto estado art. 9 LPH. Mismas recomendaciones que en el supuesto anterior.

En el caso de los comuneros ¿podemos encontrarnos con algún tipo de dificultades? (viviendas deshabitadas, o viviendas arrendadas, segundas residencias)

Efectivamente esos son los problemas: cuando es la CP la afectada lo tiene más fácil porque tiene acceso a información de los comuneros, los administradores de fincas suelen conocer

La problemática aquí surge cuando se tratan de segundas residencias, la Comunidad si tiene los datos pero cuando el afectado es un propietario y no conoce a su vecino a quién reclamo (viviendas embargadas por bancos, viviendas arrendadas, segundas residencias). Solicitar una nota simple que nos permita conocer quien es el propietario.

Si nosotros somos afectados y somos arrendatarios es importante comunicarlo también a nuestro arrendador/casero porque tiene la obligación de reparar frente a nosotros y xq además su propiedad se está viendo afectada y es también un perjudicado.

¿Qué tipos de daños podemos reclamar?

Como ya hemos dicho daños materiales (suelo, paredes, muebles, ropa, electrodomésticos).

Otros daños como lucro cesante: en los edificios también hay locales comerciales, si en ese local hay un negocio y como consecuencia del daño nos vemos obligados a cerrar porque está afectado o por los días en los que se va a realizar la reparación, pues esa pérdida de beneficio que genera cerrar el negocio, también podemos reclamarla. Hay que probarla, pero se puede reclamar.

Si nos tenemos que ir de nuestra vivienda porque se ha visto afectada de tal forma que no podemos habitar en ella (incendio) el gasto por el alquiler de otra casa o de un hotel (todo justificado, facturas).

Las aseguradoras asumirán en función de lo contratado en póliza.

¿Y si un vecino está causando molestias al resto? (ruidos, humos, animales)

Para esto la LPH contempla lo que se llama la acción de cesación. Permite que el Presidente (con acuerdo de la junta) demande al causante para que deje de hacer. Puede llegarse a privarse del uso de la vivienda o el local por un tiempo de hasta 3 años. Hay sentencias en este sentido.