Las diferentes normativas entre autonomías para frenar la guerra por los pisos turísticos

Los apartamentos turísticos crecen como la espuma. Apenas quedan edificios en el centro de las grandes ciudades donde los moradores no sean visitantes de fin de semana. Trolley en mano ascienden por las calles provocando irritación entre los hosteleros y descontento en los vecinos, que año tras año ven cómo el precio de sus alquileres se dispara.

Por ello, las distintas comunidades autónomas se han visto en la necesidad de legislar sobre una situación que la industria hotelera tilda de competencia desleal debido a los ingresos que pierde en favor de los arrendadores, que no suelen declararlos con la consecuente merma de recursos para las arcas públicas.

Pero también despiertan malestar entre particulares y comunidades de propietarios. No solo porque el alquiler de vivienda habitual cede ante el turístico, reduciendo las viviendas susceptibles de arriendo y encareciendo las mensualidades, sino también por las actividades molestas que los inquilinos pueden generar.

ALQUILER HABITUAL VERSUS TURÍSTICO

Lejos de una normativa común, las autonomías están legislando sobre esta nueva realidad social en virtud de las facultades que les atribuye la Constitución. Como explica la abogada civilista Irene Gil, “los apartamentos turísticos no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que se aplica al alquiler de vivienda en el conjunto del Estado, sino por la normativa administrativa correspondiente. La diferencia entre uno y otro no está en la duración, como suele pensarse, sino en el uso. Así, siempre que el destino del alquiler sea el de vivienda habitual, como ocurre, por ejemplo, con los estudiantes, estaremos a la LAU. Por otro lado, se entiende que cuando una vivienda se anuncia en Internet, se trata de un alquiler turístico”.

"La diferencia entre alquiler de vivienda y turístico no está en la duración sino en el uso"

Precisamente por ello, existen diferencias normativas entre las comunidades autónomas. La última en legislar sobre los apartamentos turísticos ha sido la Comunidad Valenciana, que este martes ha pactado las enmiendas a la nueva Ley de Turismo que se aprobará antes del verano y que concederá amplias facultades a los ayuntamientos para regular la actividad. De acuerdo con el texto, los nuevos pisos turísticos quedarán limitados a los bajos y primeras plantas.

LA AUSENCIA DE UNA LEGISLACIÓN COMÚN GENERA UN MARASMO NORMATIVO

Entre los ayuntamientos más restrictivos de cara al alquiler turístico está el de Palma de Mallorca, que el pasado mes de abril aprobó una normativa que prohibirá a partir del próximo mes de julio el alquiler de pisos a turistas dentro del área municipal. Solo quedan fuera de la normativa las casas unifamiliares, chalés y enclaves como el del aeropuerto y los polígonos industriales.

El consistorio de Madrid baraja regular el negocio del alquiler turístico dividiendo los inmuebles en dos categorías: los que se alquilen menos de tres meses al año, que tendrán la calificación de uso residencial y no necesitarán de licencia para alquilarse; y los que se arrienden más de 90 días al año, que se calificarán de "alojamiento profesional", quedando el propietario obligado a recabar una licencia urbanística hotelera.

En Andalucía, por ejemplo, es el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, el que regula esta actividad, excluyendo de su ámbito de aplicación las viviendas cedidas de forma gratuita, los alquileres superiores a 2 meses y las viviendas de turismo rural. Además,obliga a los propietarios a registrar las viviendas en una base de datos. La norma establece que si el propietario no cumple estos trámites administrativos se considera que ejerce una “actividad clandestina” sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros.

“En Andalucía los propietarios que no registren las viviendas incurren en una 'actividad clandestina' sancionada con multa de 2.001 a 18.000 euros.

La normativa catalana considera viviendas de uso turístico aquellas cuyo propietario las cede a terceros a cambio de un precio por un período máximo de 31 días. Además, exige una comunicación previa al ayuntamiento correspondiente, que puede darlas o no de alta en el Registro de Turismo. De este modo, considera ilegales aquellas que no reúnan tales requisitos, así como las que no se puedan alquilar en virtud de lo dispuesto en los estatutos de las comunidades de propietarios.

LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS DESPROTEGIDAS

La abogada civilista Andrea Penedo pone el foco de atención en que las diferentes normativas no conculquen “la libre competencia y los derechos de los consumidores que consagra la regulación comunitaria”. A este respecto, señala que "de lo que se trata es de controlar la actividad mediante los correspondientes registros oficiales y contribuyendo a la Hacienda Pública”. Además, recalca que es fundamental que los dueños “contraten una póliza de seguro de responsabilidad civil para indemnizar a la comunidad de propietarios por los daños o molestias que puedan causar los inquilinos, pues de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal estos alquileres están excluidos de su ámbito de aplicación”.